Evitar el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la venta de una casa en México

¿Qué es?: La Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) permite que las personas físicas que venden su casa habitación (la propiedad donde residen de forma principal) estén exentas del pago de ISR hasta por 5 millones de pesos del valor de la venta.
Requisitos:
- Debes demostrar que es tu casa habitación, para lo cual puedes presentar recibos de servicios (agua, luz, predial) a tu nombre.
- Esta exención solo se puede aplicar si no has utilizado este beneficio en los últimos 3 años.
- La casa debe estar a tu nombre (o al nombre del copropietario si es el caso).
Importante: Si el valor de la venta supera los 5 millones de pesos, solo pagas ISR sobre el excedente.

¿Qué gastos puedes deducir?:
- Costo de adquisición: Es decir, el precio que pagaste por la propiedad cuando la adquiriste originalmente.
- Gastos notariales: Los costos del notario que certificó la operación de compra.
- Avalúos: El costo del avalúo de la propiedad realizado para su venta.
- Comisiones por intermediación: Si contrataste a un agente inmobiliario para la venta, su comisión puede ser deducible.
- Inversiones en mejoras: Las remodelaciones o mejoras realizadas en la propiedad que aumenten su valor también son deducibles, siempre que tengas facturas y estén registradas ante el SAT.
Cómo te beneficia: Al deducir estos costos, reduces la ganancia obtenida por la venta, lo que reduce la base gravable y, por tanto, el ISR.

¿Qué es?: La ley permite ajustar el costo de adquisición de la propiedad por la inflación acumulada desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. Este ajuste te beneficia porque, al aumentar el costo original, disminuyes la ganancia neta gravable.
Ejemplo: Si compraste tu casa hace 10 años, el costo de adquisición original podría ser significativamente menor debido a la inflación. El ajuste permite que el valor fiscal de la propiedad se actualice a condiciones actuales, reduciendo la ganancia gravable y, por lo tanto, el ISR.

Donación entre familiares: Si la propiedad es para un familiar directo (padres, hijos o cónyuges), podrías considerar la donación en lugar de la venta. La donación entre familiares directos está exenta de ISR. Sin embargo, el receptor de la donación deberá pagar el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que es generalmente menor que el ISR.
Consideración: La donación puede ser una buena opción si tu objetivo es transferir la propiedad a un familiar y no necesitas recibir el pago directamente.

Es importante también revisar el valor catastral y compararlo con el valor comercial de la propiedad. Si el valor catastral es mucho menor que el comercial, puede ser que pagues menos ISR debido a la forma en que se calcula la ganancia fiscal.

Dependiendo de la estructura de la operación, a veces es posible hacer una venta fraccionada o diferida en el tiempo. Esto podría ayudar a disminuir la carga tributaria al distribuir la ganancia en diferentes ejercicios fiscales, aunque es una estrategia más compleja y depende de las condiciones del comprador.